Оценка кадастровой стоимости земельного участка

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также учитывая установленные сроки проведения государственной кадастровой оценки земельных участков, правительством Воронежской области принято решение о проведении в 2014 - 2015 годах на территории Воронежской области государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения (распоряжение правительства Воронежской области от 10.11.2014 № 879-р), с последующим вступлением в силу утвержденных результатов с 01.01.2016 года.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», государство проводит оценку кадастровой стоимости участка в установленном порядке, после чего данная оценка становится базой для расчёта налога на имущество, а также основой для определения арендной платы и выкупной цены.

В соответствии со ст. 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) полномочиями по кадастровой оценке наделены субъекты РФ, которые должны проводить кадастровую оценку недвижимости не реже чем один раз в пять лет. В состав комиссии должны входить представитель СРО оценщиков, а также представитель Национального совета по оценочной деятельности, который тоже является оценщиком и представляет определенную СРО оценщиков (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности). Закон об оценочной деятельности содержит нормы, предусматривающие возможность оспорить результаты определения кадастровой стоимости в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Согласно тексту изначального варианта законопроекта № 51763-4 «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации» оценка рыночной стоимости объектов недвижимости должна определяться на основе применения методов массовой оценки. Массовая оценка представляет собой трудоемкий и весьма затратный процесс, в результате которого можно столкнуться с такими проблемами как, недостаточность информации государственного кадастра недвижимости, отсутствие нужного объема данных для построения общей картины стоимости недвижимого имущества, а также с коррупционной составляющей как ценовой сговор между собственником и оценщиком. В случае несогласия с установленной кадастровой стоимостью собственники недвижимого имущества, могут ее оспорить как в судебном порядке. Цель такого оспаривания заключается, прежде всего, в снижении налогооблагаемой базы объекта недвижимости. Статья 24.19 Закона об оценочной деятельности предусматривает два основания для пересмотра результатов кадастровой оценки: Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. 2. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Судебный порядок Если вы недовольны результатами кадастровой оценки и решением, принятым комиссией, вы можете оспорить это решение в суде (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности). Для начала необходимо проанализировать всевозможные варианты судебного разрешения спора, понять какие иски и к кому должны быть предъявлены в той или иной ситуации. На сегодняшний день единой судебной практики по таким вопросам нет, поэтому мы рекомендуем обратиться за помощью к специалистам в этой области. Обжалование переоценки зданий и нежилых помещений Что касается владельцев недвижимости в виде зданий, помещений и сооружений, с учетом планирующихся изменений налогового законодательства, им тоже возможно придется защищать свои права в судебном порядке. Если налоговые платежи будут исчисляться исходя из кадастровой стоимости такого имущества, большинство правообладателей не будут согласны с переоценкой кадастровой стоимости их объектов, если она будет существенно отличаться от рыночной цены. Судебную практику по оспариванию кадастровой оценки зданий и сооружений судам только предстоит формировать. Но уже сейчас понятно, что технология защиты прав в таких случаях будет не сильно отличаться от защиты прав владельцев земельных участков. Главным условием также станет подготовка своего отчета о рыночной стоимости объекта (или экспертиза в суде), которая подтвердит превышение новой кадастровой стоимости над рыночной. И хотя такие дела будут иметь свою специфику, оспаривание переоценки кадастровой стоимости недвижимости также будет вполне перспективно. Тем самым названная норма подтверждает приоритет рыночной стоимости перед кадастровой (рыночной) стоимостью определенной методами массовой оценки. В отношении земельных участков, такой приоритет закреплен в п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ , где прямо говорится, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.